Vous êtes locataire d’un immeuble à usage hôtelier et devez faire face à d’importants travaux de mise aux normes (notamment d’accessibilité) ? Vous souhaitez effectuer d’importantes rénovations dans votre exploitation hôtelière ?

Le bail commercial permet aux parties de se répartir la charge assez lourde des travaux susceptible de s’avérer nécessaire dans le cadre de l’exploitation d’un hôtel. La prévision des parties est d’autant plus nécessaire dans le cadre de cette activité qu’il faut suivre l’évolution des normes et souvent effectuer des travaux pour rafraichir les chambres de l’établissement.

De tels travaux s’imposent d’autant plus que si le précédant classement hôtelier n’était pas limité, le classement réalisé par Atout France est limité à une durée de 5 années et doit donc régulièrement être renouvelé et correspondre aux critères de classement.

Il convient de distinguer deux situations :

  • Les travaux sont exigés par les commissions de sécurité ou une administration (notamment les travaux relatifs à l’accessibilité, les travaux de sécurité incendie, les travaux de ravalement),
  • Les travaux sont des travaux d’améliorations de l’hôtel (rénovation des chambres, des salles de bain, …).

a) Travaux de mise aux normes et travaux prescrits par les administrations

Sauf s’il en a été expressément convenu autrement dans le contrat de bail, les travaux de mises aux normes, les travaux de ravalements et les travaux prescrits par les administrations sont à la charge du bailleur.

L’appréciation du transfert de la charge de tels travaux est stricte. Si le contrat ne mentionne que les travaux prescrits par les administrations, alors les travaux de mise aux normes resteront à la charge du bailleur.

Pour les contrats conclus et renouvelés depuis novembre 2014, même en cas de transfert de la charge de ces travaux au locataire, le bailleur en reste tenu dès lors qu’ils touchent aux gros murs, aux voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Sauf indications contraires dans le contrat, il appartient par conséquent au bailleur de réaliser les travaux de mise aux normes accessibilité, de mise aux normes des conduits d’extraction d’air vicié, de sécurité incendie, ….

b) Travaux d’amélioration

La vétusté, l’évolution des standards des établissements hôteliers et la périodicité du classement Atout France conduisent les exploitant hôteliers à devoir rénover de façon régulière leurs installations.

Ces travaux constituent de très lourds investissements pour les exploitants qui, s’ils sont nécessaires à l’activité, constituent une amélioration du bien immobilier loué et deviendra le plus souvent la propriété du bailleur en fin de bail sans indemnité pour le locataire

Afin de ne pas soumettre le locataire à la double charge que constituerait d’une part le coût des travaux et d’autre part une augmentation du loyer justifiée par l’amélioration des locaux réalisée par le locataire au travers de ses travaux, le Code du tourisme est venu prévoir un régime spécifique pour certains travaux (notamment l’équipement sanitaire, l’installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé, l’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats, l’aménagement des cuisines et offices ;…) . Il vient également simplifier l’obtention par le locataire des autorisations nécessaires à la conduite de ceux-ci.

Afin de pouvoir bénéficier de ce régime, le Code du tourisme impose un formalisme strict au locataire. Celui-ci doit en effet adresser au bailleur un dossier complet comprenant un plan et un descriptif des travaux préalablement à leur réalisation. La notification doit intervenir par courrier recommandé et l’exploitant locataire doit conserver précieusement la preuve de l’envoi et de la réception du dossier.

Si les prescriptions du Code du tourisme sont respectées, les travaux réalisés ne peuvent être pris en compte dans l’appréciation de la valeur locative des locaux lors du renouvellement du contrat de bail.

Concrètement, après avoir déterminé la valeur locative des locaux au moyen, le plus souvent de la méthode hôtelière, le Juge accordera au locataire un abattement plus ou moins important selon l’importance des travaux.

Attention, si l’exploitant n’est pas en mesure de rapporter la preuve de la notification du dossier complet des travaux préalablement à leur réalisation par courrier recommandé dans le cadre d’une procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, il ne peut prétendre à obtenir d’abattement.

En cas de doutes sur votre situation, n’hésitez pas à faire appel à un avocat.