Vous êtes bailleur et le contrat de location arrivant à échéance, vous souhaitez reprendre le local commercial ? Vous êtes locataire en fin de bail et vous venez de recevoir un congé sans offre de renouvellement ?

Arrivé à l’échéance du bail, le bailleur peut refuser à son locataire le renouvellement de son contrat afin de reprendre les locaux loués par un congé sans offre de renouvellement.

Si le locataire qui se voit délivrer un congé remplit l’ensemble des conditions nécessaire au renouvellement de son bail, le congé emporte l’obligation pour le bailleur d’indemniser son locataire afin de lui permettre de poursuivre son activité :

  • Soit en transférant son fond dans d’autres locaux,
  • Soit en créant un nouveau fond.

Cette indemnité « d’éviction » peut prendre deux formes distinctes :

  • Si le non renouvellement du contrat entraine la disparition pure et simple du fonds de commerce du locataire (ce qui sera le cas dans l’hypothèse de la perte totale de la clientèle), alors l’indemnité sera qualifiée d’indemnité de « remplacement ».

Cette indemnité est destinée à compenser la perte du fonds de commerce et à permettre au locataire d’acquérir un fonds de valeur identique.

Elle correspond en général à la valeur marchande du fonds, fixée suivant les usages de la profession.

Il n’existe pas de dispositions spéciales ni de méthode particulière pour évaluer le fonds de commerce et il appartient aux parties ou à défaut aux juges saisis de la demande d’indemnité de choisir la méthode qui leur semble la plus adaptée.

Finalement l’indemnité sera le plus souvent calculée sur la base d’un certain pourcentage des résultats d’exploitation des 3 dernières années.

À noter que l’indemnité dite de « remplacement » ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail, celui-ci étant un élément composant le fonds de commerce.

 

  • Si l’exploitation du fonds peut se poursuivre dans des locaux équivalents sans perte significative de clientèle, alors seule une indemnité de « déplacement » sera due au locataire.

Cette indemnité s’apprécie au regard de la valeur du seul droit au bail.

Cette valeur est appréciée le plus souvent au moyen de la méthode du différentiel de loyer. Elle revient à appliquer à la différence existante entre la valeur locative en renouvellement (le plus souvent égale au montant du loyer plafonné par la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)) et la valeur locative de marché un certain coefficient.

À noter que la différence entre le loyer en renouvellement et le loyer de marché peut s’avérer plus ou moins résiduelle si le bailleur peut démontrer qu’en cas de renouvellement, le loyer aurait été déplafonné et fixé à la valeur locative.

Si l’indemnité de déplacement se révèle supérieure à l’indemnité de remplacement, le locataire devra être indemnisé sur la base de l’indemnité de remplacement.

En cas d’absence d’accord entre les parties sur le montant de l’indemnité d’éviction, il appartient au locataire de saisir le Tribunal de Grande Instance compétent dans un délai de DEUX ANS à compter de la date d’effet du congé.

Une telle procédure ne requiert pas l’intervention d’un avocat, néanmoins il est fortement recommandé de s’adresser à un Conseil afin de vous aider à constituer votre dossier de saisine du Tribunal en vue de la détermination de votre indemnité d’éviction.

 

Une fois saisi, le Tribunal fera le plus souvent appel à un expert afin de faire estimer la valeur du fond et du droit au bail.

L’indemnité d’éviction devant couvrir l’intégralité du préjudice causé, l’expert déterminera, sur la base des éléments qui auront été mis à sa disposition, si l’éviction implique la perte du fonds ou seulement son déplacement et le montant des indemnités correspondantes.

L’expert déterminera le montant des indemnités accessoires qui pourront s’ajouter à l’indemnité principale (frais de déménagement, frais de réinstallation, frais et droits de mutation liés à l’achat du nouveau fonds, indemnités de licenciement dues aux salariés, si l’éviction entraîne leur licenciement, frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats, préjudice lié à la perte d’activités accessoires (par ex., vente de tabac dans un débit de boissons…), indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l’éviction).

Une fois le rapport de l’Expert déposé, la procédure est reprise devant le Tribunal de grande Instance.

Celui -ci déterminera le montant de l’indemnité d’éviction qui sera due au locataire en retenant la valeur du fonds :

  • Soit au jour du départ effectif du locataire, si le locataire a quitté les locaux,
  • Soit à la date de la décision de juge, si le locataire s’y trouve encore.

Le locataire ayant droit à une indemnité d’éviction, tant que l’indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut être contraint de quitter les lieux. Il n’est en revanche pas tenu de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité.

À compter du versement de l’indemnité, le locataire dispose d’un délai de trois mois pour libérer les locaux.

Une fois le montant de l’indemnité d’éviction fixé par le Juge, le bailleur dispose toujours d’un droit d’option qui lui permet de rétracter son congé sans offre de renouvellement et d’offrir le renouvellement du bail. Cette option ne peut jouer que dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision du Tribunal et seulement si le locataire est resté dans les locaux.