Vous êtes bailleur et le contrat de location arrivant à échéance, vous souhaitez renouveler celui-ci ? Vous êtes locataire en fin de bail et vous voulez demander le renouvellement pour poursuivre votre activité ?

Le bail commercial permet au bailleur et au locataire de jouir d’une relation stable et prévisible.

Arrivé à l’échéance du bail, deux situations se présentent :

  • Soit le bailleur adresse à son locataire, plus de six mois avant la fin du bail, un congé avec offre de renouvellement ou le locataire, dans les six mois qui précèdent la fin du bail, sollicite le renouvellement de celui-ci.
  • Soit, ni le bailleur ni le locataire n’adresse de congé ou d’offre de renouvellement

1. En cas de délivrance d’un congé avec offre de renouvellement ou de demande de renouvellement

En cas d’envoi ou de délivrance d’un congé avec offre de renouvellement ou d’une demande de renouvellement, il appartient au bailleur ou au locataire qui souhaiterait voir changer certaines des conditions du bail de le faire figurer dans l’offre de renouvellement ou dans la demande de renouvellement.

Il peut s’agir de changements de pure forme, de changements résultant de la loi ou encore d’un changement des conditions financières, comme une modification du loyer.

Suite à l’entrée en vigueur de la loi ACTPE, de nombreux contrats doivent être réécrit faute de faire courir d’importants risques au bailleur dont celui de ne plus pouvoir récupérer les charges locatives.

Si la partie qui souhaite obtenir une modification des termes du bail doit le faire figurer dans son congé ou sa demande de renouvellement, rien ne s’oppose à ce que la modification du loyer du bail renouvelée soit sollicitée plus tard.

L’accord du bailleur ou du locataire sur le principe du renouvellement, qu’il soit explicite (par écrit) ou tacite (par la poursuite de la relation contractuelle), n’emporte pas fixation du loyer du bail renouvelé à l’ancien loyer. Il n’emporte pas non plus la fixation au montant demandé par le bailleur ou le locataire.

À défaut d’accord entre le bailleur ou le locataire sur le loyer du bail renouvelé, il appartient à celui qui entend voir le loyer modifié de saisir le Juge des loyers commerciaux d’une demande dans un délai de DEUX ANS à compter de la prise d’effet du renouvellement.

La saisine du Juge des loyers commerciaux nécessite de suivre une procédure particulière qui repose sur l’échange de mémoires.

S’il est préférable que le bailleur ou le locataire soit représenté par un Avocat, la représentation n’est pas obligatoire, mais recommandée.

Le principe lors d’un renouvellement est que le loyer soit plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) au cours du bail écoulé.

Par dérogation au principe du plafonnement, le bailleur ou le locataire peut solliciter la fixation du loyer à la valeur locative des locaux s’il est intervenu, au cours du bail écoulé, une ou plusieurs modifications notables touchant aux éléments de détermination de la valeur locative que sont :

  • Les caractéristiques du local,
  • La destination des lieux,
  • Les obligations respectives des parties,
  • Les facteurs locaux de commercialité.

Si le bailleur entend demander l’augmentation du loyer, il devra justifier de la modification notable d’un ou plusieurs de ces éléments et de l’évolution de la valeur locative.

Si le locataire entend demander la baisse du loyer, il devra démontrer que la valeur locative des locaux a baissé au cours du bail écoulé.

À défaut d’accord sur le nouveau loyer, celui qui entend obtenir une modification devra adresser par LRAR à l’autre partie un mémoire préalable en justifiant des motifs de sa demande.

A réception de celui-ci, la partie destinataire dispose d’un délai d’un mois pour y répondre.

Passé ce délai, la partie ayant notifié le mémoire préalable peut assigner l’autre devant le Juge des loyers commerciaux.

Au regard des éléments communiqués, le Juge sera le plus souvent amené :

  • Soit à rejeter la demande, lorsque celle-ci ne lui apparait pas recevable,
  • Soit à nommer un expert judiciaire afin d’apprécier des arguments présentés quant à l’existence de causes de déplafonnement ainsi qu’à la valeur locative des lieux.

L’Expert nommé procédera à la visite des locaux puis enverra une note préalable ou il présentera ses premières conclusions et observations.

Suite à l’envoi de cette note préalable, chacun formulera des observations par des dires adressés à l’Expert avant qu’il dépose son rapport.

Une fois le rapport définitif déposé, la procédure est reprise devant le Juge des loyers commerciaux afin que celui-ci, éclairé par l’avis de l’Expert, puisse fixer le loyer à la valeur plafonnée ou à la valeur locative.

Le Juge des loyers ne pourra en revanche modifier aucune des autres clauses du contrat.

 À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial est tacitement prolongé aux clauses et conditions antérieures.

Au cours de cette tacite prolongation bailleur et locataire peuvent délivrer congé à l’autre partie moyennant un préavis de 6 mois et pour la fin d’un trimestre.

Il est fortement recommandé de retrouver le cadre protecteur du bail commercial et son régime 3/6/9, pour ce faire :

  • Le bailleur a intérêt à délivrer congé en offrant le renouvellement du bail,
  • Le locataire a intérêt à demander le renouvellement de son bail.

En cas de doutes sur votre situation, n’hésitez pas à faire appel à un avocat.