L’article L. 145-31 du code de commerce dispose que « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».
La sous-location peut être autorisée par le bail commercial ou par un acte postérieur.
L’article L 145-31 alinéa 3 dispose que : « Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale… ».
Lorsque la sous-location est autorisée, le bailleur doit être appelé à intervenir à l’acte, sauf s’il accorde sa dispense.
La question de la prescription de cette action en augmentation du loyer et de son point de départ se pose.
Le délai de prescription est le délai biennal prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce.
Lorsque le bailleur est appelé à intervenir à l’acte, le point de départ du délai de prescription se confond avec la date de signature du sous-bail.
En revanche, lorsque le bailleur n’est pas appelé ou lorsque la sous-location est consentie à son insu, le point de départ du délai de prescription ne peut être celui de la conclusion du sous-bail.
La Cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 9 septembre 2021 n° 20-19631 a confirmé sa jurisprudence antérieure en décidant que « la prescription de l’action en augmentation du loyer en raison de l’existence d’une sous-location commence à courir à compter du jour où le bailleur a connaissance du montant du loyer du sous-bail ».
Pour en savoir plus lire l’arrêt de la Cour de cassation 3ème civ., 9 septembre 2021, n° 20-19631
Lire l’article L145-31 du Code de commerce
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Virginie HEBER-SUFFRIN
Avocate en droit des baux commerciaux
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