La location à un enfant d'un bien immobilier appartenant à l'un de ses parents, pour un loyer dérisoire, peut-elle être qualifiée de donation et devoir être rapportée dans l'héritage ?
Telle est la question qui était posée à la Cour de cassation et qui a fait l'objet d'un arrêt en date du 12 juin 2024 (n° 22-19.569).
Un père est décédé et laisse ses enfants lui succéder. Parmi les cohéritiers, l'un d'eux avait loué un appartement à un prix inférieur au marché. Ses collatéraux soutenaient donc qu'il avait bénéficié d’une donation indirecte et qu'il devait rapporté à la succession, la somme de 182.939,64 € correspondant aux loyers qu'il aurait normalement dû payer.
La Cour d'appel de VERSAILLES donne gain de cause aux héritiers le 24 mai 2022 (RG n° 19/03167).
Mais l'héritier condamné se pourvoit en cassation et bien lui en a pris !
La Cour de cassation casse partiellement l'arrêt de la cour d'appel, en rectifiant une erreur de raisonnement des juges.
Selon ces derniers, un appauvrissement suffirait, à lui seul, à révéler une intention libérale, et donc à caractériser une donation.
C'EST FAUX ! La Cour de cassation rappelle que l’intention libérale ne peut être déduite automatiquement de la seule constatation d’un appauvrissement.
Les deux éléments – appauvrissement et intention libérale – sont distincts et indispensables à la qualification de libéralité, chacun remplissant une fonction propre.
Sans appauvrissement, il n’y a pas de transfert de valeur ; mais un appauvrissement sans intention libérale ne constitue pas non plus une donation (il peut, par exemple, s’agir d’un règlement de dette).
Cette position est solidement établie en jurisprudence, bien qu’il soit nécessaire de la rappeler régulièrement, comme en témoigne encore l’arrêt de la première chambre civile du 6 mars 2024 (n° 22-14.745), rendu dans le même sens et avec une motivation similaire.
En résumé : loger un enfant à bas prix n'est ni un cadeau, ni une donation déguisée devant être rapportée dans l'héritage.
Me Grégory ROULAND - avocat au Barreau de PARIS
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