Décidément le sujet des baux d’habitation continue de faire couler beaucoup d’encre et nous interpelle lorsqu’il est question de la location d’un appartement sur la plateforme Airbnb.

La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation prohibe, par principe la sous-location, sauf exception particulière résultant d’un accord propriétaire/locataire sur le prix du loyer.

Dans une décision admise à une large publicité, la Cour de Cassation a considéré que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Cassation Civile 12 septembre 2019, n° 18-20.727).

Les faits méritent une attention particulière : un appartement parisien avait été donné en location.

Les locataires avaient décidé de sous-louer l’appartement sur la plateforme Airbnb à de nombreuses reprises de 2012 à 2015.

A l’occasion d’un conflit apparu avec le propriétaire à la suite de la délivrance d’un congé de reprise pour vendre, une contestation s’éleva autour de l’indemnisation réclamée par le propriétaire du fait de la sous-location indue et notoire sur Airbnb pendant trois ans.

Ce bailleur invoquait l’application des articles 546 et 547 du Code civil qui prévoient, d’une part, que la propriété immobilière donne droit à tout ce qu’elle produit et, d’autre part, que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

De son côté, les locataires soutenaient qu’ayant déjà obtenu les loyers, le propriétaire cherchait finalement à percevoir une deuxième fois les fruits ce qui constitue un enrichissement sans cause.

A l’appui de leur pourvoi en cassation, ils critiquaient ainsi l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris qui avait décidé que les loyers perçus au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire du bien.

C’est dans ces conditions que les locataires avaient été condamnés par la Cour d’Appel à rembourser au propriétaire la somme de nette de 27.295,00 € de 2013 à 2015 inclus, correspondant aux sous-loyers perçus.

C’est précisément ce raisonnement qui a été approuvé de manière très ferme par la Cour de Cassation au travers d’une argumentation fondée exclusivement sur le droit des biens.

La location touristique n’est donc pas une simple formalité.

Le locataire devra prendre garde à toute sous-location irrégulière ou expressément interdite.